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央行房贷新政沦为空文:上海四大行均无利率优惠

   2019-11-29 17:05:29 作者: 来源:宜州新闻网
9月30日,央行首套房利率最低可打七折的重磅新政如同深水炸弹,搅皱了一直波澜不惊的房贷市常但据记者在上海调查,时隔一个月有余,这一房贷新政仍然只是来自宏观层面的指导意见,上海市内的商业银行对此采取的态度颇为一致:暂无行动。

记者近日以购房者身份联系8家银行支行信贷部门发现,银行几乎众口一词,称不可能下浮30%。值得一提的是,3个月前记者也曾调查上海市内的商业银行房贷市场,当时多数银行都未给出首套房利率较基准利率的下浮优惠。尽管央行新政救市姿态鲜明,却没能改变银行界房贷投放的谨慎态度。

为了分担房贷风险以提高银行放贷积极性,央行新政也将目光投向了能为信贷腾挪空间的金融创新之举,特别是鼓励银行业金融机构通过发行住房抵押贷款证券来筹集资金。但据记者了解,这种抵押贷款证券化(MBS)手段在国内已经徘徊10年,银行在利益权衡之后,并没有表现出预期中的踊跃。

四大行在沪均无首套房贷利率优惠

央行大手笔的房贷新政似乎正在沦为一纸空文。记者日前采访了中农工交建五大银行,注意到除了在8月就被曝利率打折的农业银行之外,其余4家都对首套房贷延续了强硬的保守态度。

首套房贷款利率一般不用上浮,不管贷多少,最低都是基准利率,但是如果买60平米以下的房子,贷款总量偏低的话肯定还要上福建设银行杨浦支行个贷中心回应记者。

中国银行五角场支行相关人士也对记者强调:首套房贷款没有七折优惠,央行是有指导意见,但每个银行的细则都没有出来,我们银行目前没有任何折扣。当记者提出年底将有200万元房贷需求时,该人士表示:现在贷款的话,最起码是基准利率,还可能根据个人信用评估情况上福

交通银行杨浦支行执行房贷审批的工作人员则对记者坦言:虽然央行新政是说银行房贷利率最低可以打七折,但实际上我们没有折扣,不管贷多少,都是按照基准利率来执行。这与工商银行控江支行的表态如出一辙。

五大行中唯一利率打折的只有农业银行,但也与央行的指导价相去甚远。当记者以贷款总额200万元相询时,农行陆家嘴支行个贷人士表示可以按照基准利率打九五折。事实上,这也只是8月时推出的折扣力度。

相比之下,贴近市场化运作的股份制银行首套房贷款政策较3个月前略有松动。不过,采访结果亦显示,能够拿到首套房折扣利率的购房者存有诸多限制条件,并且与高达七折的折扣幅度难以匹配。

如果在我们银行没有其他业务,房贷只能按照基准利率来执行,我们可以按照一定的折扣去申报,但能不能获批很难说,资质良好、还款记录也比较好的购房者,如果和我们有比较多业务往来的话,有可能拿到九五折。招商银行淞沪路支行内部人士对记者表示。8月接受采访时,该行房贷要较基准利率上浮11%。

当时表示一般按照基准利率执行的民生银行仍然坚持旧规,但也补充在我行有金融资产的客户可能有少量利率优惠。

而8月以九四折优惠领跑沪上的汇丰银行也裹足不前。我们不会有七折这么大的力度,最多会打九点几折,只做纯商贷,不做公积金组合贷,新房依然只做跟我行有合作的楼盘。 汇丰银行上海商城支行工作人员告诉记者。

房贷证券化10年推3个产品

或因2008年次贷危机延后

在楼市走向愈见复杂莫测的大背景下,央行也使出浑身解数想要刺激房贷投放的动力,其中最引业内热议的是再提房贷资产证券化。

据悉,房贷证券化的基本模式是首先,由商业银行将其可证券化的住房贷款资金出售给证券化特设机构;其次,由证券化特设机构将所获得的住房贷款汇总重组, 经信用担保及评级后, 发行住房贷款证券, 再由投资者购买;最后, 住房贷款人所偿付的抵押本息, 用于对投资者支付本息以及评估、担保、承销或其他证券化费用。

从理想化的运作模式看,这无疑是可以将房贷风险分散的有效手段。不过,记者查阅相关资料注意到,房贷资产证券化并不是初次登上中国银行业的历史舞台,早在2005年就已在上海破冰,当时第一个吃螃蟹的是存量房贷资产最多的建设银行。

但两年间却未见其他商业银行跟吃螃蟹。2007年打破僵局的仍是建行,继建元2005-1个人住房抵押贷款支持证券之后,建元2007-1个人住房抵押贷款证券化信托资产支持证券问世。此后长达10年MBS(指住房抵押贷款支持证券)产品都鲜有声闻。直到今年7月邮储银行发行邮元2014年第一期个人住房贷款支持证券化产品。

建行本身做抵押贷款出身,这方面投资更有经验,当时的经济周期中,整体的经济走向是向上的,商业银行倾向于拿长久期的资产,而房地产又是一个上行周期,被看作优质资产,所以跟进的银行并不多,更倾向于持有房贷到期。浦发银行金融市场部高级宏观分析师曹阳对《中国经济周刊》分析。

一家国有银行风控部门从业超过15年的资深人士则告诉记者:2005年财政部会计准则发布,央行放开MBS试点,但建行才发行两个产品就适逢爆发了美国次贷危机,这直接拖慢了整个创新的进程,美国发行住房债券的两房(即房利美和房地美)出了问题,决策层要有一个审慎考量的过程。

资料显示,金融危机爆发前,美国商业银行就是将部分房贷出售给两房等机构,由它们担保,将房贷资产证券化并出售给投资者。两家机构所承保或者购买的房地产贷款约占美国住房市场的50%,次贷危机以来在新发行量中所占比重更是达到80%以上,老牌MBS的一夜坍塌令刚起步的中国版MBS举步维艰。

但现在整个大背景有了变化,尤其是利率市场化的不断推进,银行负债稳定性趋于下降,房贷证券化重新有了活跃的基矗曹阳告诉记者,整体看,银行运营成本在不断提高,负债周期则往下沉,把这些抵押贷款打包证券化之后可以盘活存量,通过表外化可以腾挪商业银行的信贷空间,降低资产和负债的久期失衡。在他看来,目前抵押贷款约10.7万亿元,占贷款余额的13.6%,促进MBS市场发展正是央行本轮刺激政策中涉及金融创新的一个亮点。

业内猜测房贷证券化产品

由国开行接盘

不过,这种金融创新也可能面临水土不服的尴尬。上海财经大学现代金融研究中心教授奚君羊对《中国经济周刊》分析:政府对房地产有一个想要救市的意向,虽然心照不宣,但是事实上不希望房价出现大幅度的、系统性的下跌,因此出台这个指导意见,希望银行通过这种方式增加房贷,但是商业银行有自己的考虑,会根据自己利益权衡,现在来看依然积极性不高。

当时美国发行MBS这么积极的原因是可以充分利用流动性,通过证券化把房贷转让出去,先兑现未来收益的一部分以换取现金流,通过反复证券化滚动收益,而中国银行业现在面临的问题是贷款需求不像美国那么大,现在国内对房地产的需求不是太旺盛,银行现在不缺资金,缺的是既安全又收益高的投资项目,所以房贷证券化的动力本身不足。奚君羊如是说。

而就买方市场来看,对MBS的反响也并不那么热烈。记者注意到,邮储银行此前发行的MBS产品基础资产加权利率是5.88%,实际发行的MBS利率分两档,分别为5.8%和6.79%。由于该产品发行利率基本上落在了招标区间的上限,意味着投资者对该产品投资兴趣不大,被业内普遍解读为当时投标认购的情况恐怕不甚理想。

目前市场短久期、高收益的替代性资产较多,比如一年期理财收益率达到5.27%、信托收益率有9%,在投资者风险偏好较高时,MBS资产可能缺乏吸引力,比如以目前5年以上商业贷款为基础资产的收益率为6.5%,扣除管理费用后,能提供给投资者的收益可能更低。曹阳也对记者表示。

另外一方面,过去10年是房地产的繁荣期,微观定价中缺乏违约率、提前偿还率等参数的可靠经验估计,这些市场和技术性问题都可能制约MBS市场短期的大规模扩张。

曹阳推测,可能的试点或在国开行在住房金融职能领域深化,可能的运作模式是由国开行来购买市场发行的MBS债券,其以此为抵押品,向央行申请PSL(抵押补充贷款)来实现融资。今年8月底,银监会批建了国开行住宅金融事业部,这个副部级豪华规格的信贷航空母舰被媒体称为中国版住房银行。

而在资产证券化的试水方面,国开行也早有建树。2005年,央行批准国开行发行2005年第一期开元信贷资产支持证券。2012年,央行、银监会、财政部联合下发《关于进一步扩大信贷资产证券化试点有关事项的通知》,重新启动信贷资产证券化业务,同年9月,国开行就通过中信信托向全国银行间债券市场成员发行规模为101.6644亿元的2012年第一期开元信贷资产支持证券,为规模之最。

我国抵押贷款证券化(MBS)的发展时间轴

1998年

国家首次提出发展资产证券化业务的构想,开始试水关于资产证券化的离岸操作。

2003年

财政部开始着手对资产证券化制定会计规范。

央行在发布《2002年中国货币政策执行报告》中首次提到了积极推进住房贷款证券化。

2005年

财政部《信贷资产证券化试点会计处理规定》发布并同时生效,满足了当时我国试点单位进行资产证券化操作的需要。

央行批准中信信托在全国银行间债券市场发行建元2005-1个人住房抵押贷款支持证券。这一年是住房抵押贷款证券化的发行元年。

2007年

总量40.21亿元的建元2007-1个人住房抵押贷款证券化信托资产支持证券再次发行。

2014年

邮储银行2014年第一期个人住房贷款支持证券化产品在全国银行间债券市场发行,规模为68.14亿元
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